국민톡톡TV=이동구 선임기자] 주택임대차보호법상 계약갱신 요구권을 무시하고 ‘허위 실거주’를 사유로 임대차 갱신을 거절한 임대인이, 실제로는 제3자에게 재임대한 사실이 드러날 경우 명도소송에서 패소하고 손해배상 책임까지 질 수 있다는 해석이 나왔다.
엄정숙 부동산 전문 변호사(법도종합법률사무소)는 최근 헌법재판소의 결정(2020헌마1343)을 인용하며 “임대인이 실거주 목적을 주장하며 임차인의 계약갱신 요구를 거절했음에도, 이후 실제 거주가 아닌 제3자에게 임대차 계약을 체결한 경우, 명도소송에서 패소하고 손해배상 청구까지 당할 수 있다”고 지적했다.
명도소송은 임대인이 점유 중인 임차인에게 주택을 반환받기 위해 제기하는 민사 소송으로, 특히 ‘허위 실거주’ 사유가 법정에서 드러날 경우 임대인의 신뢰 훼손과 법적 불이익이 뒤따를 수 있다.
헌법재판소는 지난 2024년 2월 28일, 주택임대차보호법상 계약갱신 요구권과 손해배상 책임 조항은 헌법에 위반되지 않으며, 임차인의 주거 안정을 위한 정당한 제한이라고 판시했다. 결정문에서는 △실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 제3자에게 임대한 경우 임차인의 손해가 크며, 이에 대한 책임 부과는 타당하다고 명시했다. 엄 변호사는 “명도소송은 통상 수개월 이상 소요되는 만큼, 소송 전 단계에서부터 임대차 당사자 간의 협의가 필요하며, 임대인은 실거주 여부에 대한 증빙 자료를 미리 준비해두는 것이 중요하다”고 조언했다.
특히 주택임대차 분쟁이 심화될 경우 시간과 비용 모두 커질 수 있어, 임대인은 계약 초기부터 명확한 입장을 전달해야 하며, 향후 임차인이 주장하는 손해배상 소송에도 대비해야 한다. 법조계는 이번 헌재 판결에 대해 “계약갱신 요구권의 법적 효력이 강화된 전환점”이라고 평가하며, 임차인의 권리 보호가 보다 체계적으로 작동할 수 있는 계기가 될 것이라고 내다봤다.
엄 변호사는 “잘못된 실거주 주장으로 인한 명도소송과 손해배상 청구는 임대인에게 막대한 부담이 될 수 있다”며 “향후 임대차 시장이 보다 투명하고 책임감 있게 운영되길 바란다”고 말했다.